MAISON INDIVIDELLE
Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, l’article L231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) peut être conclu sous certaines conditions suspensives, notamment :
- L’acquisition du terrain
- L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives
- L’obtention du prêt nécessaire au financement de la construction
- L’obtention de l’assurance dommages ouvrage
- L’obtention de la garantie de livraison.
La garantie de livraison à prix et délais convenus
Concernant la garantie de livraison à prix et délais convenus, le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) doit inclure la justification de cette garantie fournie par le constructeur, avec une attestation établie par le garant et annexée au contrat. Il est fréquent que cette garantie ne soit pas délivrée par les garants avant la signature du CCMI. C’est pourquoi l’article L. 231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que l’obtention de la garantie de livraison peut faire l’objet d’une condition suspensive.
Selon l’article L. 231-6 du CCH, la garantie de livraison doit couvrir le maître de l’ouvrage à partir de la date d’ouverture du chantier, en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, dans les prix et délais convenus.
Cette garantie de livraison vise à protéger le maître de l’ouvrage contre le risque de non-achèvement. Elle assure l’achèvement et la livraison de la maison dans les conditions convenues en termes de prix et de délai. Cette garantie est fournie par l’assureur du constructeur ou un garant financier.
Selon l’article L231-6 du CCH, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend en charge : a) Les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement de la construction, avec une franchise pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences des actions du constructeur entraînant un paiement anticipé ou un supplément de prix ; c) Les pénalités forfaitaires prévues dans le contrat en cas de retard de livraison dépassant trente jours, dont le montant et le seuil minimum sont fixés par décret.
La garantie de remboursement d'acompte
Lors de la signature du contrat, il est possible que le Maître d’Ouvrage verse un acompte au constructeur. Dans ce cas, le constructeur est tenu de fournir une garantie de remboursement d’acompte au Maître d’Ouvrage. Cette possibilité est réglementée par l’article R. 231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui prévoit les conditions suivantes :
- Un paiement initial ne dépassant pas 5 % du prix convenu au jour de la signature du contrat.
- Un paiement additionnel ne dépassant pas 5 % du prix convenu à la délivrance du permis.
Le montant de l’acompte doit correspondre à la limite autorisée par le garant de remboursement. En pratique, le garant limite parfois sa garantie aux 5 % d’acompte lors de la signature du contrat, ce qui signifie que le constructeur ne peut pas réclamer les 5 % supplémentaires lors de l’obtention du permis.
La garantie de remboursement doit être attestée nominativement et remise au client le jour même de la signature du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), et non le lendemain. Cette attestation doit être annexée au CCMI.
Il est important de noter que la garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier, conformément à la déclaration faite à la mairie selon les dispositions de l’article du Code de l’urbanisme. À partir de cette date, c’est la garantie de livraison qui prend le relais.
La garantie de paiement de sous traitants
Les constructeurs de maisons individuelles sont légalement tenus de fournir une garantie de paiement à leurs sous-traitants. Depuis le 1er novembre 2004, un constructeur qui ne prévoit pas de garantie de paiement pour ses sous-traitants s’expose à des sanctions pénales. Cependant, il est fréquent que les sous-traitants ne reçoivent aucune garantie malgré cette obligation légale prévue par la loi du 31 décembre 1975, article 14. Par conséquent, la défaillance d’un constructeur engendre des difficultés en cascade pour les sous-traitants qui ne sont pas rémunérés.
Afin de remédier à cette situation, l’article 57 de la loi pour l’initiative économique prévoit une sanction pénale pour les constructeurs qui concluent un contrat de sous-traitance sans justifier de l’une ou l’autre des garanties requises. Cette disposition est applicable à partir du 1er juillet 2004 et concerne les constructeurs qui signent des contrats de construction de maisons individuelles, qu’ils incluent ou non la fourniture de plans.
