LE CONSTRUCTEUR DE MAISONS INDIVIDUELLES (réglementation et actualité)
I. Réglementation
Selon la Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) est obligatoire dès qu’un maître d’ouvrage (personne physique ou société) fait construire un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) ne comportant pas plus de deux logements. Pourquoi choisir ce type de contrat plutôt qu’un autre (comme le contrat de maîtrise d’œuvre ou le marché de travaux) ? L’un des principaux avantages du CCMI est la protection juridique qu’il offre aux propriétaires. Ce contrat est strictement encadré par la loi et doit respecter des clauses précises afin d’assurer la transparence et la sécurité des deux parties.
Lors de la demande de financement auprès de la banque, il est fréquent que cette dernière demande que la maison soit construite via un constructeur de maisons individuelles. Pour quelles raisons ? La principale est que le constructeur doit détenir une garantie de livraison à prix et délai convenus et proposer l’assurance dommages ouvrage à son client. Mais qu’est-ce que la garantie de livraison ? Et qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage ?
En termes simples, la garantie de livraison est une garantie obligatoire souscrite dans le cadre d’un CCMI. Une banque, une compagnie d’assurance ou une entreprise de financement assure le rôle de caution solidaire en cas de défaillance du constructeur et s’engage à terminer les travaux.
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La garantie de livraison et l’assurance dommages ouvrage sont délivrées au démarrage du chantier. La première cesse lors de la réception sans réserve ou lors de la levée de l’ensemble des réserves. L’assurance dommages ouvrage commence à la réception des travaux pour une durée de 10 ans et couvre les dommages affectant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
Plus d’infos…
Avant le démarrage du chantier, une attestation nominative pour chacune de ces garanties est fournie par le constructeur au maître d’ouvrage.
Il existe également d’autres points à considérer :
- Le prix du contrat de construction : La révision du prix est encadrée, car la loi fixe deux modalités de révision de prix selon l’évolution de l’indice BT 01.
- Le paiement de la maison se fait en fonction de l’avancement des travaux : Une grille d’appel de fonds est prévue dans les contrats de construction, cette grille étant légale. Le constructeur effectuera un appel de fonds directement auprès de la banque à chaque étape de la construction.
- En cas de retard, le constructeur devra payer des pénalités. Ces pénalités doivent être au moins égales à 1/3000e par jour de retard du prix de la maison. C’est un montant minimum, mais le CCMI peut prévoir une somme plus élevée. Si la date de livraison initialement prévue est dépassée, vous pouvez demander les pénalités de retard par écrit au constructeur.
- Lors de la réception, si le maître d’ouvrage n’est pas accompagné d’un professionnel, il dispose d’un délai de 8 jours pour signaler des vices ou malfaçons découverts après la réception.
II. Actualité
Le secteur immobilier connaît des difficultés ces derniers mois. Vous trouverez de nombreux articles sur divers réseaux sociaux concernant : la guerre en Ukraine, l’augmentation des prix des matériaux, l’inflation, la hausse du coût de l’énergie, l’augmentation des taux d’intérêt, la réglementation RE2020, la défaillance de certaines entreprises, etc. Ces facteurs combinés ont provoqué une baisse du nombre de ventes de contrats de maisons individuelles et la défaillance de certains constructeurs (comme GEOXIA, par exemple).
Les garants financiers sont donc très attentifs à l’évolution du marché, surtout à la santé financière des constructeurs de maisons individuelles. En effet, en cas de défaillance du constructeur, c’est le garant qui va terminer les maisons. Il va donc vouloir suivre de près ses clients pour les accompagner dans cette crise et anticiper toute défaillance éventuelle. Comment ? Il surveillera la trésorerie de l’entreprise, la marge appliquée par le constructeur, l’utilisation de la trésorerie pour d’autres projets pouvant fragiliser l’entreprise, mandatera un auditeur financier pour évaluer la santé de l’entreprise, et pourrait même décider de suspendre ou de résilier son contrat avec le constructeur, mettant ainsi fin à son activité en CMI.
N’hésitez pas à contacter Madame Courtage si vous êtes constructeur de maisons individuelles et recherchez des solutions en garanties financières ou en assurances, ou si vous avez besoin de conseils concernant votre activité ou vos difficultés. Je reste à votre écoute et à votre disposition.
