Assurances et Garanties Financières d’un programme de construction en VEFA ou en VIR
QUE SIGNIFIE VEFA ? VIR ?
VEFA est l’acronyme de Vente en l’État de Futur Achèvement. Concrètement, elle consiste en l’achat sur plan d’un logement non encore achevé. L’acheteur acquiert les droits sur le sol, les constructions ainsi que les ouvrages à venir pendant l’avancement des travaux.
VIR est l’acronyme de Vente d’Immeuble à Rénover. Vous pouvez acheter un bien que le vendeur s’engage à rénover dans un délai déterminé. La vente est alors soumise à des dispositions spécifiques visant à protéger l’acquéreur. Elle doit donner lieu à un contrat de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).
L’acte de VEFA tout comme l’acte de VIR précise les modalités de la transaction, les caractéristiques du bien immobilier, les délais de livraison, les garanties. Il décrit également les paiements échelonnés et les conditions de rétractation de l’acheteur. La loi encadre strictement les paiements pour protéger les intérêts de l’acheteur.
VIR : Attention, si les travaux sont assimilables à une reconstruction, ce sera alors une VEFA.
REGLEMENTATION :
Le Code civil, le Code des assurances et la loi Spinetta du 4 janvier 1978 imposent la souscription d’une assurance dommages ouvrages. Le maître d’ouvrage qui construit ou fait construire un ouvrage est tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage avant l’ouverture du chantier, conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances. L’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour tous types de travaux. En cas de travaux sur existants, il ne faut pas oublier de souscrire une garantie des existants.
Selon l’article L. 241-2 du Code des assurances, les constructeurs non réalisateurs sont tenus de souscrire un contrat garantissant leur responsabilité civile décennale (CNR) lorsqu’ils font réaliser des ouvrages soumis à une obligation d’assurance. Selon l’article 1792-1 du Code civil, est considéré comme constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Le constructeur non réalisateur est donc la personne qui fait construire l’ouvrage sans le réaliser elle-même.
D’autres assurances peuvent être souscrites bien que facultatives, Madame COURTAGE vous encourage dans le cadre des différentes opérations de construction à souscrire les assurances :
- Tous Risques Chantiers
- RC Maître d’Ouvrage/RC Promoteur
- Protection Juridique
QU’EST-CE QUE LA GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHEVEMENT ?
La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) est essentielle dans le domaine des projets de construction en VEFA. Voici quelques informations importantes :
- La GFA couvre les aléas susceptibles d’intervenir au cours de la construction du projet tels que d’éventuels défauts ou malfaçons.
- Elle vise à assurer la livraison du bien immobilier neuf sur plans aux futurs acquéreurs.
- Elle permet de bénéficier d’un bien achevé en cas de défaillance du promoteur, garantissant ainsi la continuité du chantier et sa livraison même si le promoteur venait à faire faillite.
C’est une garantie obligatoire depuis le 1er janvier 2015 :
- Garantie extrinsèque, c’est-à-dire délivrée par un tiers garant (compagnie d’assurance, banque ou établissement financier).
- Pour les biens immobiliers destinés à être habités.
- Non obligatoire pour les bureaux et commerces.
DANS LA PRATIQUE : ÉTUDE PAR UN GARANT D’UN DOSSIER EN GFA
QUELLES SONT LES ÉTAPES :
- Constitution du dossier par votre courtier : Ce dossier doit démontrer la viabilité du projet, l’expérience des dirigeants, la rentabilité du programme, le niveau d’apport en fonds propres et l’avancement des pré-commercialisations, ainsi que la solidité des acteurs à l’acte de construire, notamment l’entreprise de gros œuvre.
- Contenu du dossier :
- Éléments financiers concernant l’opérateur et l’opération.
- Éléments techniques concernant le projet (permis de construire, jeu de plans, étude de sol, contrôle technique, maîtrise d’œuvre, entreprises du gros œuvre).
- Souscription avant le démarrage des travaux et au plus tard à la date de signature de l’acte authentique.
- Suivi administratif trimestriel avec fourniture de photos, d’attestation du maître d’œuvre concernant l’avancement des travaux, des relevés bancaires pour tracer les flux.
- Clôture du dossier GFA en fournissant la Déclaration d’Achèvement de Travaux.
COMMENT LE GARANT MAÎTRISE-T-IL LES RISQUES ?
- Suivi administratif et financier rigoureux.
- Suivi des travaux : de l’avancement et vérification que les étapes clés sont respectées selon le calendrier établi.
- Déblocage des fonds progressif : il arrive que le déblocage des fonds se fasse après validation par le garant.
- Intervention en cas de défaillance.
Le rôle du garant est important. Il va protéger les intérêts des acquéreurs et assurer que le projet immobilier sera mené à son terme même en cas de problèmes financiers du promoteur.
